Kanzlei Volker Lübke

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22.06.2005: Schadensminderung nach fristloser Kündigung des Vermieters bei befristetem Mietverhältnis

Schadensminderung nach fristloser Kündigung des Vermieters bei befristetem Mietverhältnis

Im Rahmen der Schadensminderungspflicht
(§ 254 BGB) ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Mieträume nach fristloser Kündigung wegen Mietrückständen ganz oder teilweise schon kurze Zeit nach Rückgabe der Mietsache auch zu einem niedrigen Preis zu vermieten.
Die Beweislast für die Verletzung der Schadensminderungspflicht trägt der Mieter, wobei sich allein aus einem Zeitablauf (hier 8 1/2 Monate) nicht die Vermutung einer Verletzung der Schadensminderungspflicht des Vermieters ergibt. Das Bestreiten des Mieters mit Nichtwissen hinsichtlich der Vermietungsaktivitäten des Vermieters ist nicht ausreichend.

BGH - Urteil 16. Februar 2005 - XII ZR 162/01


Der für das Gewerbemietrecht zuständige 12. Senat des BGH hat nunmehr bestätigt, dass dem Vermieter zunächst grundsätzlich ein Mietausfallschaden für den Zeitraum der fest vereinbarten Vertragsdauer in Höhe der entgangenen Miete zusteht, wenn dieser ein befristetes Mietverhältnis durch fristlose Kündigung (hier wegen Zahlungsrückstände des Mieters) vorzeitig beendet.

Dem Vermieter obliegt aber gem.§254 BGB eine Schadensminderungspflicht insoweit, dass er gehalten ist, den Schaden durch Neuvermietung zu reduzieren. Dabei hat der BGH ausdrücklich erklärt, dass eine Überlegungszeit zur Neuvermietung von 2 Monaten nicht sachgerecht ist. Allein aus einem Zeitraum von (hier) 8 1/2 Monaten zwischen Rückgabe der Mietsache und Neuvermietung ließe sich ein Verstoss gegen die Schadensminderungspflicht nicht herleiten.

Der Vermieter hat zunächst prozessual vorzutragen, welche Unternehmungen er zur Neuvermietung veranlasst hat. Erst wenn absehbar ist, dass alle Bemühungen zur Neuvermietung (mit den bisher vereinbarten Mietpreis) aussichtslos erscheinen (hier eine Überlegungsfrist von 8 1/2 Monaten), kann der Vermieter gehalten sein, ohne Verlust des Mietausfallschadens gegenüber dem bisherigen Vermieter, eine Neuvermietung vorzunehmen.
Dem bisherigen Mieter obliegt die Beweislast für die Verletzung der Überlegungsfrist des Vermieters. Ein Bestreiten mit Nichtwissen ist nicht ausreichend.


Es ist erfreulich festzustellen, dass bereits die Berufungskammer des Landgerichts Potsdam (11. Zivilkammer)in einem vergleichbaren Sachverhalt genau die Auffassung des BGH in einem (rechtskräftigen) Urteil aus 2002 (LG Potsdam, Urteil vom 03.09.2002 - 11 O 104/01) vertreten hat.
Hier billigte das Landgericht dem Vermieter Mietausfall als Schadenersatz für eine
Überlegungszeit von 12 Monaten in voller Höhe der bisherigen Miete und für insgesamt
17 Monate bis zur erstmalig möglichen Beendigung des befristeten Mietverhältnisses
in Höhe des Differenzbetrages zwischen der bisherigen und der neu vereinbarten (geringeren) Miete zu. Ein Bestreiten des Mieters mit Nichtwissen zu den substantiiert vorgetragenen Bemühungen des Vermieters zur Neuvermietung ließ das Landgericht schon hier nicht ausreichen, um die Verletzung der Schadensminderungspflicht des Vermieters zu begründen.