Kanzlei Volker Lübke

Juristische Tipps - Information für Sie

17.02.2006: Deklaratorisches Schuldanerkenntnis - Wohnungsübergabeprotokoll

Ein individuell gefertigtes Wohnungsübergabe-/Wohnungsübernahme-Protokoll
stellt sowohl ein deklaratorisches negatives als auch ein deklaratorisches positives Schuldanerkenntnis dar, worauf beide Mietvertragsparteien ihre Ansprüche bzw. Einwendungen/Einreden stützen können.

Sachverhalt: Der Vermieter verlangt Zahlung von Kosten für von ihm durchgeführte Schönheitsreparaturen bzw. Räumungsarbeiten. Im Wohnungsrückgabeprotokoll vom 01.02.04 war vermerkt, dass der Mieter sich verpflichtete „...aufgezeigte Mängel bis zum 15.02.04 fachgerecht zu beheben.“ Der Mieter führte die Arbeiten nicht aus und kam in Verzug. Der Vermieter machte die Forderung als Schadenersatz wegen Nichterfüllung geltend. Das AG gab dem Begehren des Vermieters statt.

Begründet hat das AG seine Entscheidung damit, dass hier das Wohnungsübergabeprotokoll ein deklaratorische Schuldanerkenntnis darstellt. Dies hat zur Folge , dass dem Mieter dann spätere Einwendungen gegen den Grund des Anspruchs somit in der Regel verwehrt sind. Der Mieter hat aufgrund seines Anerkenntnisses einen eigenen Rechtsgrund und Anspruchsgrundlage geschaffen. Dadurch ist er sogar selbst dann zur Beseitigung von Mängel bzw. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, obwohl er beispielsweise wegen einer unwirksamen mietvertraglichen Renovierungsklausel hierzu überhaupt nicht oder nur im geringeren Umfang verpflichtet wäre.

Fazit: Bei der Rückgabe der Mietsache ist nach gemeinsamer Begehung mit großer Sorgfalt das Abnahmeprotokoll zu fertigen. Beanstandungen sollten ausführlich beschrieben werden. Feststellungen von Mängel und noch auszuführender Arbeiten sollten mit der jeweiligen Verantwortlichkeit für die Beseitigung und die dafür erforderliche Frist dokumentiert werden.
Dies schafft für beide Seiten Klarheit, zumal das Schuldanerkenntnis nicht nur zu Lasten des Mieters, sondern auch zu seinem Gunsten gilt (so ist der Vermieter mit späteren Forderungen ausgeschlossen, wenn im Abnahmeprotokoll die Mängelfreiheit der Wohnung bestätigt wurde).

Aktenzeichen: AG Brandenburg 32 C 137/04 (GE 2005,1555)