Kanzlei Volker Lübke

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30.08.2006: Vermieterbestätigung

Die Amtsgerichte Hohenschönhausen und Schöneberg haben im März und Juni 2006 Urteile vom 30.03.2006 - 16 C 239/05 und 19.06.2006 - 16b C 55/06; Grundeigentum 2006,974 ff.) Klagen ehemaliger Mieter auf Erteilung einer schriftlichen Bestätigung über das Nichtbestehen von Zahlungsrückständen aus dem Mietverhältnis (sog. "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung") jeweils aus unterschiedlichen Gründen abgewiesen.

Das Amtsgericht Hohenschönhausen hat zwar einen Rechtsanspruch aus § 241 Abs. 1 BGB (Nebenpflicht aus dem ehemaligen Mietverhältnis) für die Erteilung einer solchen Bescheinigung gesehen, jedoch gleichzeitig betont, dass der Vermieter in der Erklärung nicht auf das Bestehen oder Nichtbestehen von Zahlungsrückständen der laufenden Miete beschränkt ist. Bestehen unstreitig Verbindlichkeiten aus einem anderen Rechtsgrund im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis (z.B. Betriebskostennachforderungen oder Prozesskosten aus vorhergehenden Rechtsstreitigkeiten der Parteien),so kann der Vermieter dies angeben.

Das Amtsgericht Schöneberg ging noch einen Schritt weiter. Es sieht weder auf der
Grundlage des § 242 BGB (Treu und Glauben), noch auf der Grundlage des § 241 Abs. 1 BGB (Nebenpflicht aus dem ehemaligen Mietverhältnis) eine Verpflichtung des Vermieters zur Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung". Allenfalls könnte der Mieter eine Quittung (§ 368 BGB) über die pünktliche Mietzahlung begehren.
Die Erteilung dieser Quittung könnte aber der Vermieter wegen ausstehender Betriebskostenzahlungen berechtigt verweigern, oder diesen Vermerk mit in die Quittung aufnehmen.

Der Sinn einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" liegt nämlich darin, dass der neue Vermieter lediglich auf nicht bestehende oder etwaige Zahlungsrückstände hingewiesen wird.

Hinweis: Begehrt ein Mieter die Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung",
so sollte der Vermieter ohne Rücksicht darauf, ob er hierzu verpflichtet ist, alle noch im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis bestehenden Forderungen angeben. Ist der Mieter mit diesem Inhalt nicht einverstanden, kann die Erteilung einer Bescheinigung verweigert werden.


Achtung: der Inhalt hat sich durch die Entscheidung des BGH vom 30.09.2009
in der rechtlichen Argumentation überholt. Der BGH hat nunmehr ausdrücklich
entschieden, dass ein Vermieter nicht verpflichtet ist, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen. Im Falle der Erteilung einer solchen Bescheinigung müsste der Vermieter beweisrechtliche Nachteile befürchten, falls nachträglich noch Streit über den Bestand und die Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte. Die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung wäre beweisrechtlich als eine Art "Zeugnis gegen sich" anzusehen (BGH, Urt. v. 30.09.2009 - VIII ZR 238/08)