Kanzlei Volker Lübke

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05.12.2007: Welche Wohnfläche in der Betriebskostenabrechnung

Der BGH hat mit Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06 mehrere Fragen zum Betriebskostenrecht (Wohnraum) entschieden. U.a. ging es um die Frage, welche Wohnfläche (die mietvertraglich vereinbarte oder die tatsächliche) der Abrechnung der Nebenkostenabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Leitsatz des BGH:

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24.03.3004 – VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06,
NJW 2007, 2626).

Sachverhalt: Der Vermieter verlangt u.a. Zahlung eines sich aus mehreren Betriebskostenabrechnungen ergebenen Saldos. Der Mieter verteidigte sich u.a. mit dem Einwand, die tatsächliche Wohnfläche sei kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche.
Der BGH hat die Sache überwiegend zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.

Hinsichtlich der Problematik der Wohnfläche hat der BGH in den Entscheidungsgründen eindeutig dargelegt (Rn 19), dass die von den Parteien im Mietvertrag vereinbarte
Wohnfläche zugrunde zu legen ist, es sei denn, diese weicht erheblich von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Unter Bezugnahme auf die eigene ständige Rechtsprechung zur Erheblichkeit der Wohnflächenabweichung (so bei Mängelrechten) legt der BGH die Grenze für eine unerhebliche Wohnflächenabweichung, d.h. nicht mehr als 10% , fest.


Fazit: Der Vermieter sollte vor Abschluss eines Mietvertrages nochmals die Richtigkeit der Wohnfläche überprüfen und ggf. neben der Wohnflächenangabe im Mietvertrag auch erklären, auf welcher Grundlage er die Wohnfläche ermittelt hat. Bei bestehenden Mietverhältnissen ist bei Einwendungen des Mieters zur Richtigkeit der Wohnfläche und fehlender Vereinbarung der Berechnungsgrundlage im Mietvertrag im Zweifel die Wohnfläche im jeweiligen Geltungsbereich nach §§ 42 ff II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung zu ermitteln.

Aktenzeichen: BGH Urteil vom 31.10.2007, VIII ZR 261/06