Kanzlei Volker Lübke

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31.03.2011: Betriebskostenabrechnung - deklaratorisches Schuldanerkenntnis ?

In vorbehaltloser Betriebskostennachzahlung oder Gutschrift ist nach Mietrechtsreform kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.

Der BGH hat nun - erstmals seit der Mietrechtsreform - entschieden, dass in der vorbehaltlosen Betriebskostennachzahlung oder Gutschrift kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen ist. Die vor der Mietrechtsreform überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auffassung, wonach in der vorbehaltlosen Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter sowie in der vorbehaltlosen Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens seitens des Vermieters ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen sei, das den Saldo verbindlich werden lasse und Rückforderungen des Mieters wie auch des Vermieters ausschließe, ist mit der Einführung der Fristenregelung zur Abrechnung der Betriebskosten durch die Mietrechtsreform nicht mehr zu halten (BGH, Urt. v. 12.01.2011 - VIII ZR 296/09).
Begründet hat der BGH dies mit eher rechtstheoretischen Ausführungen zum Rechtsinstitut eines "deklaratorischen Schuldanerkenntnisses" und weniger mit mietrechtlichen Überlegungen. So kommt der BGH letztendlich zu der Auffassung, dass mit der gesetzlichen Einführung der einjährigen Abrechnungs- und Einwendungsfrist kein Raum mehr für die Anwendung eines "deklaratorischen Schuldanerkenntnisses" mehr gegeben ist.
In der Praxis heißt dies für den Vermieter: Selbst wenn der Mieter unbeanstandet ein Betriebskostensaldo gezahlt oder ein Guthaben entgegen genommen hat, ist der Mieter innerhalb der einjährigen Einwendungsfrist noch berechtigt, sich gegen die Abrechnung insgesamt zu wenden.

Der Vermieter kann aber gleichfalls innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist seine Abrechnung korrigieren und ist dann aber nicht mehr dem Einwand des Mieters ausgesetzt, mit der vorbehaltlosen Zahlung wäre die Abrechnung erledigt gewesen.

Fazit: Der Lauf einer Betriebskostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr kann endgültig erst erledigt sein, wenn die einjährige Einwendungsfrist des Mieters (beginnt mit Zugang einer formal wirksamen Abrechnung - BGH, Urt. v. 08.12.2010 - VIII ZR 27/10)
abgelaufen ist.

Aktenzeichen: BGH, Urt. v. 12.01.2011 - VIII ZR 296/09