Kanzlei Volker Lübke

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11.06.2013: Tritt- und Luftschallschutz - Minderung der Miete ?

Erneut hat sich der VIII. Zivilsenat des BGH mit der Frage der Berechtigung einer Minderung der Miete nach erfolgten Bauarbeiten wegen angeblicher unzureichender Schallisolierung auseinander setzen müssen. In diesem Fall wurden in einem 1952 errichteten Haus im Jahre 2003 zwei neue Wohnungen im Dachgeschoss errichtet. Dabei wurden auf einer Fläche von 21m² der vorhandene Estrich entfernt und erneuert, sowie auf zwei anderen Flächen (von 96m² und 59m²) der Estrich lediglich zur Verlegung eines neuen Bodenbelages abgeschliffen und verspachtelt. Mit der Begründung, die Schallisolierung entspräche weder im Jahre 1952, noch im Jahre 2003 dem geltenden Stand der Technik, minderte der Mieter. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte.

In Fortführung seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach - bei Fehlen einer vertraglichen Abrede - eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen (vgl. Senatsurteile vom 6. Oktober 2004 VIII ZR 355/03 und vom 17. Juni 2009 VIII ZR 131/08) hat der BGH die Ablehnung einer Minderung damit begründet, dass der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12% der Gesamtfläche entfernt und erneuert hat, es nicht rechtfertigen würde, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Eine solche Maßnahme ist von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes nicht vergleichbar. Der Mieter kann daher nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt wird, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genügt.


In der Praxis heißt dies für den Vermieter: Nicht jede Baumaßnahme führt zur Neubewertung eines Mangels anhand des zum Zeitpunkt der Durchführung geltenden Standes der Technik. Es ist immer auf die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz abzustellen, die einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes entsprechen muss.

Aktenzeichen: BGH , Urteil v. 05.06.2013 – VIII ZR 287/12